Oneri condominiali: chi paga gli arretrati in caso di vendita della casa?

L’acquisto di un immobile sito in un condominio può nascondere alcuni inconvenienti per quanto riguarda l’acquirente: gli oneri condominiali non pagati.
Spesso le morosità che gravano su un immobile possono restare nascoste al futuro nuovo proprietario, che alla trascrizione dell’atto notarile, è inconscio della situazione debitoria dello stabile. In questo nuovo approfondimento di 360Forma cercheremo di fare luce su chi paga gli oneri condominiali arretrati in caso di vendita dell’immobile.

Oneri condominiali e casa in vendita

Prima di tutto precisiamo che esistono due tipologie di spesa diverse: ordinarie e speciali. Le prime concernono le spese a cui si va incontro quotidianamente per la manutenzione del condominio, come le pulizie delle scale e i consumi. Quelle straordinarie comprendono, ad esempio, i lavori di ristrutturazione dello stabile, la pulizia della facciata, la messa in sicurezza dei balconi e così via.

Il codice civile risponde alla nostra domanda iniziale sulle spese, chiarendo la responsabilità di quelle ordinarie. Al momento della firma del contratto, venditore e compratore assumono la “responsabilità solidale” sulle spese dell’anno di acquisto e di quelle dell’anno precedente. In questo modo, il condominio può rivalersi delle spese arretrate sia con il nuovo condòmino, sia con il vecchio proprietario. Entrambi i soggetti possono ricevere diffida e decreto ingiuntivo. Per alcuni giudici il condominio dovrebbe, addirittura, agire solo sul nuovo condòmino per le spese non pagate nei due anni precedenti all’acquisto della casa. I due anni menzionati partono da quando una copia dell’atto di vendita della casa finisce nelle mani dell’amministratore di condominio, determinando nello stabile il passaggio di diritti dal vecchio proprietario al nuovo. Questo, infatti, è uno dei compiti dell’amministratore di condominio. Se il venditore non trasmettesse la copia autentica del rogito all’amministratore di condominio, non sussisterebbe responsabilità solidale e i debiti rimarrebbero solo al vecchio proprietario.

Come evitare le morosità del vecchio proprietario

Per poter evitare situazioni spiacevoli, trovandosi tra le mani un immobile pieno di debiti, l’acquirente può procedere in due direzioni:

• richiedere al venditore una certificazione rilasciata dall’amministratore di condominio che certifica l’assenza di debiti;
• inserire un’apposita clausola nel contratto che indica che l’immobile al momento dell’acquisto è privo di morosità.

Nel primo caso, solo il venditore può richiedere tale certificazione per la legge sulla privacy. Nel secondo caso, sul contratto di vendita ci sarà esplicitato che il venditore ha dichiarato che lo stabile è privo di morosità al momento del rogito, così che l’acquirente sarà tutelato in caso contrario.

I debiti più vecchi con il condominio che sono più vecchi di due anni, saranno totalmente addebitati al vecchio proprietario dell’immobile.