L’amministrazione di un condominio è un campo molto complesso, disciplinato da norme ben precise. Per questo motivo, è necessario stabilire un regolamento di condominio. Quest’ultimo contempla l’insieme di regole che servono per disciplinare i comportamenti dei condòmini. Andiamo ad approfondire insieme a 360Forma quando è obbligatorio il regolamento condominiale e che cos’è.

Regolamento di condominio, come nasce

La necessità di dover stabilire delle regole viene resa obbligatoria quando all’interno dello stabile sono presenti più di dieci condomini (legge 220 articolo 1138 dicembre 2012). In questo caso nasce la necessità di avere un regolamento che contenga le norme sulla ripartizione delle spese, il decoro e la tutela dell’edificio, l’uso corretto delle cose comuni e le norme relative all’amministrazione.
Il regolamento di condominio può essere contrattuale o assembleare:

  • Contrattuale: quando il costruttore dello stabile allega il regolamento di condominio al primo rogito notarile, includendo a esso i millesimali, oppure quando viene approvato all’unanimità dai condomini. Questo regolamento sarà trascritto anche nei rogiti successivi del medesimo fabbricato.
  • È di tipologia assembleare quando viene proposto all’assemblea dei condòmini, che dovrà approvarne a maggioranza la valenza dello stesso con 500/1000 dei presenti o delegati.

Tutti i condòmini hanno pieno diritto di prendere l’iniziativa per la revisione o formazione del regolamento. L’articolo 1138 specifica, ancora, che non vi è la possibilità di menomare i diritti di ciascun condòmino tramite le norme, “quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”. In alcuni casi il regolamento di condominio va a integrare il codice civile e in altri più isolati lo può, infatti, derogare. Ciò può accadere quando, ad esempio, i proprietari degli immobili decidono di ripartire le spese in maniera differente da quanto prestabilito dalle norme.
Tutti i condomini devono essere a conoscenza sia delle leggi del codice civile riguardanti il condominio, sia del regolamento condominiale. Non possono in alcun caso appellarsi all’ignoranza su questo fronte.

Regolamento condominiale, come funziona per chi acquista o prende in affitto una casa?

Alla firma del rogito di un immobile, l’acquirente accetta con esso anche il regolamento condominiale. Le eventuali clausole vincolanti sull’utilizzo dell’appartamento sono ritenute valide solo nel momento in cui: il regolamento ha ricevuto l’unanimità di consensi in assemblea, risulta presente nei pubblici registri immobiliari consultabili prima dell’acquisto e se viene allegato al rogito (non è necessario in questo ultimo caso specificarne le clausole). Chi prende una casa in affitto, invece, deve comunque prendere atto di regole e clausole del condominio, in quanto risponderebbe in prima persona in caso di una qualsiasi violazione delle norme.

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